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Immobilie als Kapitalanlage

Der KfW-40-QNG-Neubau verbindet günstige Förderkredite, hohe Sonder-AfA und langfristigen Werterhalt zu einer der attraktivsten Formen der Kapitalanlage.

bis zu 90 %

Fremdfinanzierung möglich

über 23 %

AfA in den ersten
4 Jahren

nach 10 Jahren

steuerfrei
verkaufen

Inflation und niedrige Sparzinsen entwerten Geldvermögen, gleichzeitig zeigt der Wohnimmobilienmarkt in wachsenden bayerischen Wirtschaftsregionen eine stabile Bevölkerungs- und Nachfrageentwicklung. Daraus folgt die Frage, welche Immobilienform aktuell den größten finanziellen Hebel bietet. Die Antwort: der KfW-40-QNG-Neubau, weil hier vier Vorteile gleichzeitig zusammenkommen, die bei Bestand oder unsanierten Neubauten nicht entstehen.

Fünf Vorteile einer KfW40-QNG-Kapitalanlage

Hebelwirkung durch Fremdkapital

Bei kaum einer anderen Anlageklasse finanziert die Bank 70 bis 90 % des Kaufpreises. Die Eigenkapitalrendite skaliert überproportional mit dem Fremdkapitalanteil.

Über das KfW-Förderprogramm 297 stehen bis zu 150.000 € pro Wohneinheit zu Konditionen ab 0,60 % bereit. Damit ist der Hebel nicht nur größer, sondern auch günstiger als bei klassischer Bankfinanzierung.

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Steuerliche Abschreibung mit Sonder-AfA § 7b EStG

Der Gebäudeanteil wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben und mindert die Steuerlast jedes Jahr, ohne dass real Geld abfließt. Stichworte: lineare AfA mit 3 %, degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG, Sonder-AfA nach § 7b EStG.

Die Sonder-AfA § 7b EStG mit 5 % p.a. über 4 Jahre ist exklusiv an den Neubau mit Effizienzhaus-40-Standard plus QNG-Siegel gebunden. Kumuliert mit der linearen AfA von 3 % entsteht in den ersten 4 Jahren eine Abschreibungssumme von über 23 % der Anschaffungskosten. Cross-Link auf den AfA-Rechner.
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Inflationsschutz durch Sachwert

Sachwert. Mieten und Immobilienpreise steigen historisch mit oder über der Inflation. Die Kreditschuld bleibt nominal gleich, die Inflation entwertet die Schuld zugunsten des Eigentümers.

Beim Neubau entsteht keine versteckte Sanierungsrückstellung, die spätere Inflation auffrisst. Hochwertige Bauausführung sichert die Substanz, energetische Pflichten der nächsten 20 Jahre sind heute schon erfüllt.

Wertsteigerung mit Energieeffizienz als Treiber

Wertentwicklung ist standortabhängig. Wachstumsregionen mit Universität, starkem Arbeitsmarkt und kontinuierlichem Zuzug zeigen historisch die stabilste Preisentwicklung.

Energieeffizienz wird zum eigenständigen Werttreiber. Die EU-Gebäuderichtlinie und die nationale Klimagesetzgebung führen zu Wertabschlägen bei ineffizienten Bestandsimmobilien. Was heute Premium ist (KfW-40-QNG), wird in 10 Jahren Mindestanforderung. Wer heute auf diesem Niveau einsteigt, vermeidet zukünftige Sanierungspflichten und Werteverlust.

Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren (§ 23 EStG)

Nach § 23 EStG ist der Veräußerungsgewinn aus einer vermieteten Immobilie nach 10 Jahren Haltefrist steuerfrei. Einzigartig gegenüber Aktien und ETFs, dort fallen dauerhaft 25 % Abgeltungsteuer auf Gewinne an.

Wer in der Haltephase die volle Sonder-AfA mitgenommen hat, realisiert beim Verkauf den möglichen Wertzuwachs ebenfalls steuerfrei. Diese Kombination aus laufender Abschreibung und steuerfreiem Exit ist bei keiner anderen Anlageklasse identisch verfügbar.

Was ist KfW-40-QNG, und warum ist diese Klasse anders?

Die Kombination aus Energiestandard, Nachhaltigkeitssiegel und Fördervoraussetzung macht KfW-40-QNG zu einer eigenen Anlageklasse. Die folgenden vier Eckdaten zeigen, was diesen Standard von anderen Neubauten unterscheidet.

Energiestandard

40 % Energiebedarf eines Referenzgebäudes plus QNG-Nachhaltigkeitssiegel.

Förderkonditionen

KfW 297, bis zu 150.000 € pro Wohneinheit, Zinssatz ab 0,60 %.

Steuerliche Sonderstellung

Sonder-AfA § 7b EStG, 5 % p.a. über 4 Jahre, kumulierbar mit 3 % linearer AfA.

Vermietbarkeit und Werterhalt

Niedrige Nebenkosten als Mietargument, Schutz gegen ESG-getriebene Wertabschläge.

Zwei Rechner für Ihre Kalkulation

KfW-Förderkredit-Rechner

Konditionen, Tilgungszuschuss und monatliche Annuität für Ihr konkretes Projekt berechnen. Link auf den bestehenden KfW-Rechner.

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AfA-Steuerrechner

Steuerersparnis durch Sonder-AfA und lineare AfA für Ihren persönlichen Steuersatz simulieren. Link auf den bestehenden AfA-Rechner.

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Antworten auf häufige Investorenfragen

Was unterscheidet KfW-40-QNG von einem normalen Neubau?

Höherer Energiestandard (40 % Energiebedarf eines Referenzgebäudes), zusätzliches Nachhaltigkeitssiegel QNG, exklusiver Zugang zum KfW-297-Förderkredit, exklusive Sonder-AfA nach § 7b EStG.

Lohnt sich KfW-40-QNG trotz höherer Baukosten?

Vergleichsrechnung Mehrkosten gegen Förderzins, Sonder-AfA und vermiedene Sanierungspflichten. Über 10 Jahre Haltedauer rechnet sich der Standard regelmäßig zugunsten des KfW-40-QNG-Objekts.

Wie hoch ist die Sonder-AfA in den ersten Jahren konkret?

5 % p.a. über 4 Jahre nach § 7b EStG plus 3 % p.a. lineare AfA. In Summe über 23 % Abschreibung der Anschaffungskosten in den ersten 4
Jahren.

Welche Mieter zahlen die Mieten energieeffizienter Wohnungen?

Bonitätsstarke Zielgruppen wie Universitätspersonal, Fachkräfte mit Doppelverdiener-Haushalt und Mieter mit Affinität zu nachhaltigem Wohnen. Niedrige Nebenkosten sind aktives Verkaufsargument bei der Vermietung.

Was passiert mit der Förderung bei einem späteren Verkauf?

Die Förderbindung läuft mit dem Objekt weiter. Der neue Eigentümer übernimmt die Konditionen oder löst den Kredit ab. Die genaue Behandlung hängt vom Förderprogramm und der Restlaufzeit ab.

Eignet sich KfW-40-QNG auch für spätere Eigennutzung?

Ja. Nach Ablauf der Vermietungsphase wechselt die steuerliche Behandlung von Vermietung und Verpachtung in den privaten Bereich. Die Frist nach § 23 EStG sollte dabei beachtet werden.

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